公開選擇開發商已成潮流,城市更新前期操盤者名分亟需明確

發布時間:2019-10-21 13:53:00 Clicks:0


深圳城市更新發展進入第10個年頭(自2009年12月份頒布《深圳市城市更新辦法》開始算起),近期城市更新領域出現的幾件事引起了筆者的注意:

第一件事是2019年9月12日,南山區更新整備局在其官方網站發布了南山區粵海街道萊英花園城市更新項目市場主體公開選擇公告;

第二件事是2019年10月8日深圳聯合產權交易所在其官方網站掛出了“深圳市龍崗區平湖街道鵝公嶺社區園嶺片區城市更新單元合作開發招商公告”,成為了龍崗區將城市更新前期操作劃分為意向合作階段和正式合作階段兩段后,第一個完成意向合作階段,進入到公開選擇正式合作方階段的第一個項目;

第三件事是深圳市龍崗區更新整備局繼發布舊住宅區項目公開選擇市場主體政策后,近期再次發布《龍崗區重點更新單元公開選擇市場主體實施細則》。


2009年《深圳市城市更新辦法》頒布的時候,其中開發商最看重的一個創新點就是土地可以協議出讓,從而實現了一二級聯動。所謂的一二級聯動就是某市場主體開展了一級開發,通過一級開發可以鎖定二級開發的開發權。但從2009年至2016年設定集體資產交易平臺之前,所謂的城市更新項目一二級聯動操作,絕大部分被中小開發商攬入懷中。中小開發商通過城市更新的前期操作,鎖定二級開發權。有實力的品牌開發商要進行城市更新項目的二級開發,就要從鎖定二級開發權的中小型開發商手中通過“購買”獲得。由此出現了政府認為的所謂城市更新項目“倒買倒賣”亂象。


由此,各地開始陸續出現城市更新項目的公開選擇實施主體制度(俗稱“走平臺”制度),其中以深圳龍崗的意向合作方/正式合作方制度(2018年5月出臺)、東莞的單一主體掛牌招商/前期服務商制度(2019年5月出臺)、佛山的舊改土地前期整理人/投資人模式(2019年6月出臺)為典型。走平臺制度的核心目的本來是想斬斷一級開發和二級開發之間的利益鏈條,通過走平臺實現公平、真正的競爭機制,為項目地塊和業主匹配到資金成本低、品牌好、成本控制能力強、產品線與地塊及項目所處區域的匹配度高的優秀二級開發商,從而為項目地塊實現最大的價值產出。但遺憾的是,目前政策設置的走平臺制度,卻沿用了所謂的“一二級聯動”的思路,因為,其采用的基本邏輯是:“若前期操盤者沒有在走平臺時獲得二級開發權,由中標者給予前期操盤者的有票成本以補償”。可以說,此補償遠遠小于前期操盤者的實際投入和真正所承受的風險。


因此,不管是深圳龍崗給前期操盤者的意向合作方的名分,還是東莞給予前期操盤者以前期服務商的名分,抑或是佛山給予前期操盤者以前期投資商的名分,在“一二級聯動”走平臺的邏輯下,前期操盤者參與前期的唯一目標是在走平臺勝出,由于目前的走平臺的政策設計者也明白這一點,因此,盡量配合前期操盤者,給予他們走平臺時一定的“優先權”,從而,盡量促成前期操盤者中標。目前,從開發界、到政府、到業主,基本上都私下認為,前期操盤者參與走平臺,其中標的概率即使不是100%,基本上也不低于99%。因此,前期操盤者除了獲得走平臺的合法優先權外,他們還可以通過前期運作時臺面上或臺面下、合法的或不合法的一系列手段,加強自己對項目的控制權,使自己在走平臺時中標。由此,走平臺制度的設計初衷并沒有實現(走平臺政策設計的初衷本來是想讓品牌開發商、國企開發商中標,但由于這些開發商前期操盤的錢出不來,目前的操作基本上是中小開發商戴一個品牌開發商/國企開發商的帽子,在中標后,再通過內部股權交易的方式賣給所戴的帽子開發商),很多走平臺時的紛爭與亂象也由此產生。


下面,筆者就拿本文開頭時提及的案例加以分析如下:

萊英花園小區位于南山區粵海街道高新技術產業園區中心位置,緊鄰華潤城,約1995年建成,占地1.1萬平方米,總建面約2.4萬平方米(現狀容積率2.18),小區目前有6棟住宅樓,共計269套房屋。周邊樓盤均價約為10萬元/平方米左右。


2017年7月28日,萊英花園城市更新意愿征集情況進行公示,269戶業主均已簽署了《深圳市城市更新單元(舊居住區)計劃申報委托書(試行)》;

2018年12月29日,萊英花園城市更新單元被列入《2018年深圳市南山區城市更新單元計劃第八批計劃》,擬拆除用地范圍11488㎡,擬更新方向為二類居住、商業功能,申報主體為粵海街道辦事處;

2019年1月25日,萊英花園城市更新單元規劃(草案)公示,用地性質為二類居住+商業用地,規劃容積73738㎡,容積率8.7,預留2161㎡的教育設施用地;

2019年9月12日,南山更新整備局網站發布萊英花園更新單元選擇市場主體公開公告,要求凈資產規模不低于一億元并且有住宅類舊改經驗;

2019年10月8日,公布入圍名單,共有6個市場主體報名,有5個市場主體入圍。其中深圳市富基投資集團有限公司因不符合市場主體報名條件第4條(具有深圳市范圍內改造方向為住宅類“三舊改造”項目開發成功經驗)被淘汰。


市場主體全稱

審查結果

備注

深圳市奧星房地產開發有限公司

通過


深圳市富基投資集團有限公司

不通過

不符合市場主體報名條件第4條

深圳市友盛地產有限公司

通過


深圳市桂芳園實業有限公司

通過


深圳市華嶸投資集團有限公司

通過


深業沙河(集團)有限公司

通過



2019年10月11日,在項目所在地銅鼓社區工作站,進行了入圍單位的評審,截止筆者此篇文章成文時,尚未公布中標單位。

萊英花園項目的規劃指標如下:


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如設定現狀建筑面積2.4萬平米全為住宅,全部按1:1.3進行拆賠,則中標者的可售面積為2.7萬平米,即使不考慮配建的保障性住房和人才住房定向銷售給政府的收益,可售面積全部按均價10萬/平米考慮,可售貨值也高達27億。粗略估算,本項目中標者可獲得10億左右的凈利潤,銷售凈利率高達37%。相對于目前通過招拍掛拿地的平均凈利率10%-15%來說,絕對算個優質項目。

按理說這樣一個優質項目,會有很多優秀二級開發商參與競爭。但最終公布入圍的開發商只有5家,除了深業沙河稍微知名外,其余從名字來看,均名氣不大。但通過工商查詢入圍這幾個單位的背景,則又另一番天地:

 

市場主體全稱

母公司

備注

深圳市奧星房地產開發有限公司

星河

近幾年在深圳舊改領域比較猛的房企

深圳市友盛地產有限公司

樹華投資、偉祿投資


深圳市桂芳園實業有限公司

佳兆業

稱為深圳“舊改之王”

深圳市華嶸投資集團有限公司

華嶸


深業沙河(集團)有限公司

深業

國企開發商


這樣一個優質以住宅為主的優質開發項目,為什么眾多在住宅開發領域的品牌房企如萬科、恒大、碧桂園等優秀開發商不愿參與競爭呢?是看不上眼嗎?要知道,27億的貨值,在內地的話,基本上也相當于一個銷售面積幾十萬平米的項目了。或許,網絡上的一個消息可以為我們揭開謎底(以下內容來自網絡):


據傳,萊英花園業主、花園管理處及報名企業反映情況,萊英花園項目公開招標開發商時,某盛地產開發商涉嫌提前介入、暗箱操作等違規行為。網傳中披露,2018年11月深圳市友盛房地產有限公司已同小區269戶業主完成拆遷補償協議的簽署工作,“正式完成雙百簽約”。


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從喜報看出,友盛公司尚未被法定程序確定為市場主體,卻先行與業主完成“雙百簽約”,并涉嫌通過實現與業主簽訂《承諾書》及《授權委托書》方式,掌控業主投票過程,以確保友盛中標。


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網絡上據傳,萊英花園相關業主、參加項目競爭企業及物業管理處等已將問題訴求形成信件,遞交至深圳市信訪局、南山區紀委等部門,要求查處本項目公開招選開發商中的違規行為。

現在筆者終于知道,萬科、恒大、碧桂園這些品牌開發商不愿參與競爭的原因了:不愿趟這趟渾水。


因為,目前正在推進多個涉及舊住宅區的城市更新項目,基本名義上是政府在開展前期工作,實際上出錢和實際操作的是前期進入的開發商。這已經是業界大家都知道的公開的秘密。在目前不能給予前期進入的開發商以適當名分的前提下,前期進入開發商通過預簽拆賠協議等手段控制項目在走平臺落至自己名下,是一種必然結果。


下面,筆者再分析一下龍崗這個案例:

鵝公嶺社區園嶺片區城市更新項目位于龍崗區平湖街道鵝公嶺社區,西臨平湖大道,北臨新南河,東接鵝公嶺文化廣場。更新單元用地面積101530平方米,現狀主要為工業廠房,共146棟建筑合計94873平方米,共三個權利人:深圳市鵝公嶺股份合作公司、深圳市龍崗區平湖投資管理有限公司、黃惠恩。


2015年4月13日,園嶺片區城市更新單元更新意愿征集情況進行公示,3位權利人中有2位權利人簽署了《產權單位改造委托書(法人簽章)》,同意申報的權利人占有建筑面積達98.86%;

2016年12月22日,園嶺片區城市更新單元被列入《2016年深圳市城市更新單元計劃第六批計劃》,擬拆除用地范圍93440㎡,擬更新方向為居住功能,申報主體為深圳市鵝公嶺股份合作公司;

2019年6月29日,鵝公嶺社區園嶺片區城市更新單元規劃(草案)公示,用地性質主要為居住用地,規劃容積322140㎡,容積率7.7,預留19820㎡的教育設施用地;

2019年10月8日,深圳聯合產權交易所網站發布深圳市龍崗區平湖街道鵝公嶺社區園嶺片區城市更新單元合作開發招商公告。招商底價是返還村集體7.4萬平米物業加1.27億元貨幣補償。本項目有前期意向合作方深圳市鼎宏投資發展有限公司,評標時,將給予意向合作方8分優先分,同時,若鼎宏公司未中標,中標方將給予其12965萬元成本+2593萬元合理利潤(為投入成本的20%)的補償。


本項目更新單元規劃建設用地面積41999.5平方米,容積率7.7,規劃容積322140平方米,其中住宅222070平方米(含保障房15550平方米),商業、辦公及旅館業建筑86400平方米,公共配套設施(含地下)13670平方米,另配建社區體育活動場地占地面積2500平方米。項目共分三期實施。


如設定現狀9.4萬平建筑面積按1:1進行拆賠,則中標者扣除回遷和公建配套后的可售面積為195547平米,即使不考慮配建的保障性住房定向銷售給政府的收益,可售面積全部按均價5萬/平米考慮(住宅加商業拉通考慮),可售貨值高達98億。粗略估算,本項目中標者可獲得37億左右的凈利潤,銷售凈利率高達38%。相對于目前通過招拍掛拿地的平均凈利率10%-15%來說,也絕對算個優質項目。


目前,本項目的招商尚在公告期,有哪些開發商回去投標尚不得而知。但前期進入的意向合作方鼎宏投資公司肯定會參與投標的。通過公開渠道查詢得知,意向合作方深圳市鼎宏投資發展有限公司,實為深圳崗宏集團的全資控股。崗宏集團成立于1996年,主營地產開發、股權投資、醫療健康、物業管理等4大核心業務,投資興建學校、道路、天橋等公共設施超過5000萬元,累計開發和儲備建筑面積超過 200萬平方米。目前開發過的樓盤有,住宅類: 龍城國際、宏興苑、壹克拉;城市更新類:融湖中心城、澤潤華庭、園嶺項目;寫字樓類:大運寫字樓、園嶺寫字樓;集中商業類:融湖廣場集中商業、園嶺集中商業;產業園區:崗宏倉儲物流園、崗宏李朗工業園。經查詢工商信息股東架構如下:


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作為前期進入的意向合作方,會采取什么樣的措施讓自己中標呢?政府是傾向意向合作方中標的,因為經政府備案的招商方案中確定給予意向合作方8分的優先分(暫且不論給予8分的優先分是否合理,是否有違反招投標法的嫌疑)。村集體是傾向于意向合作方中標的,不然不會跟意向合作方簽訂意向合作協議。剩余的2.63萬平米不屬于村集體物業的業主對意向合作方的態度如何,尚不得而知。


招商公告中要求中標方須在深圳聯交所發出《成交憑證》之日起90天內完成該項目規劃一期所涉及6.33萬平米的拆遷安置補償工作(其中有2.63萬平米不屬于村集體所有和控制),中標方未按期完成的,招商方將無條件終止《合作開發協議》,并沒收合作方已繳納的專項保證金。并在招商公告中披露,原屬于招商方所有的土地和建筑物中,招商方已將約12500平方米土地和約4346.79平方米房屋出租給第三方,租期至2032年8月31日止,第三方承租后在土地上加建了約5758.23平方米建筑物。根據租賃合同有關約定,合同到期后該加建的建筑物歸招商方所有。并明示這部分物業的清租由中標方負責。


為了增加對項目的控制權,業界有“埋釘”一說。就是在拆除范圍的物業中預先購入、預先租賃或預先簽訂拆賠協議等,以阻止走平臺時其他開發商的參與和進入。本項目中是否會有“埋釘”,大幕揭開的時候,就會知曉,大家可以拭目以待。但筆者想要說的是,前期進入者可以埋釘,后期進入者同樣可以埋釘。本如,本項目中不屬于村集體所有和所控制的2.63萬平是否有其它后進入的開發商埋的暗釘,目前尚不得而知。但很多項目就是死在不同開發商的互相埋釘之中,比如羅湖中心區域的廣場*街小區,就是先后有七八個開發商進場簽約,各簽了一部分,互相埋釘,誰也不讓誰,項目推十幾年,目前還停在那兒。


筆者一直呼吁,政策能將城市更新的前期操盤和后期的二級開發分開,為前期操盤者明確身份,明確前期城市更新項目孵化究竟要做哪些工作,需要實現的目標是什么?需要投入的客觀成本是多少?時間周期是多長,合理收益應是多少?為城市更新的前期操盤匹配不同的資金,不同的資源。這樣,前期操盤者不再需要非得通過鎖定后面的開發權來獲得前期操盤的收益。到那時,將會像國家2004年取消土地協議出讓,造就了巨大的土地招拍掛市場一樣,城市更新領域將會出現巨大的“改造權孵化市場”和巨大的“改造權拍賣市場”,相應的市場主體結合自身的條件去獲得各自的市場機會,將可能創造一個真正的城市更新時代!


到那時,城市更新前期操盤孵化者,到底是前期服務商,還是前期投資商,還是前期開發商,將不再是一個令人困惑的問題!

 

 

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